Zinshaus bewerten

Wieviel ist mein Zinshaus wert?

Ein Zinshaus – also ein klassisches Mehrparteienhaus zur langfristigen Vermietung – wird nicht nach Wohnkomfort oder Eigennutzung beurteilt, sondern danach, welchen Mietertrag es heute und künftig erwirtschaften kann.

Dabei kann es sich sowohl um einen innerstädtischen Altbau mit Altverträgen handeln als auch um ein modernes, gemischt genutztes Gebäude mit Wohnungen, Büros oder Geschäftsflächen.

Für die Bewertung spielen neben dem baulichen Zustand vor allem die Mietstruktur, mögliche Leerstände, vertragliche Regelungen sowie rechtliche Rahmenbedingungen (z. B. MRG-Anwendung) eine zentrale Rolle.

Ebenso wichtig ist das Entwicklungspotenzial: Ist ein Dachgeschossausbau möglich?

Könnte Wohnungseigentum begründet und einzelne Einheiten verkauft werden?

Ob zur Vermögensübersicht, zur Weitergabe in der Familie, für eine Finanzierung oder im Vorfeld eines Verkaufs – eine fundierte Bewertung liefert belastbare Entscheidungsgrundlagen für Eigentümer und Investoren.

Wertbestimmende Faktoren eines Zinshauses

Bei der Bewertung eines Zinshauses steht i.d.R. das Ertragswertverfahren im Vordergrund.

Daher steht im Mittelpunkt die Frage: Welche Mieterträge sind nachhaltig erzielbar – unter Berücksichtigung von Zustand, Mietverträgen und möglichen Investitionen?

🧾 Mietverhältnisse & Nutzung

Grundlage der Bewertung bilden die aktuellen Mietverhältnisse:

Höhe der Mieten (Ist-Miete vs. Marktmiete)
Befristete oder unbefristete Verträge
Anwendung des Mietrechtsgesetzes (Voll- oder Teilanwendung)
Leerstände, Zwischenlösungen oder befristete Nutzungen

Auch Bestandsverhältnisse mit stark abweichenden Mieten (z. B. Altverträge) sind zu berücksichtigen – ebenso wie die Betriebskostenstruktur und allfällige Verwaltungskosten.

🏢 Technischer Zustand & Instandhaltung

Ein realistischer Ertragswert erfordert auch die Einschätzung, wie lange das Zinshaus in seiner aktuellen Form wirtschaftlich betrieben werden kann. Das hängt wesentlich vom baulichen Zustand ab:

Instandhaltungsrückstand oder Modernisierungsbedarf
Alter und Zustand von Dach, Heizung, Leitungen, Lift etc.
Besteht Denkmalschutz, der Instandhaltungen erschwert oder verteuert?

Solche Faktoren beeinflussen nicht nur die laufenden Kosten, sondern auch die langfristige Stabilität der Mieterträge – und damit den Wert der Liegenschaft.

🔧 Entwicklungspotenzial & strategische Optionen

Viele Zinshäuser bieten unausgeschöpftes Potenzial:

Ist ein Dachgeschossausbau oder eine bauliche Erweiterung möglich?
Kann durch Umwidmung oder Nutzungsänderung Mehrwert entstehen?
Besteht die Option, Wohnungseigentum zu begründen und die Einheiten einzeln zu verwerten?

Diese Aspekte beeinflussen nicht den Ertragswert selbst, wohl aber die Bewertung aus Sicht möglicher Verwertungsstrategien – etwa bei Verkäufen an Investoren oder Projektentwickler.

📍 Einfluss der Lage

Die Lage eines Zinshauses wirkt sich indirekt über die Vermietbarkeit und erzielbaren Mieten auf den Verkehrswert aus: Zentrale Lagen mit stabiler Nachfrage weisen meist geringere Leerstandsrisiken und höhere Mieterträge auf. Auch Mikrolage, Infrastruktur und Anbindung sind in der Gesamtschau zu berücksichtigen.

🤝 Gut beraten statt nur geschätzt

Sie möchten wissen, wieviel Ihr Zinshaus heute tatsächlich wert ist – nicht geschätzt, sondern fundiert, nachvollziehbar und auf den Punkt gebracht? Dann lassen Sie uns ins Gespräch kommen.

📞 0676 / 3106320
📩 office@arvo-immobilien.at

Ich nehme mir Zeit für Ihre Fragen und ermittle den Marktwert Ihres Zinshauses mit Blick auf die Chancen und Risiken – damit Sie mit Klarheit entscheiden können.