Der Grundbuchsauszug

1. Was ist ein Grundbuchauszug?

1.1. Definition und Zweck

Der Grundbuchauszug ist eine Abschrift aus dem österreichischen Grundbuch, das gemäß dem Grundbuchsgesetz (GBG) als öffentliches Register geführt wird. Er enthält die wesentlichen Informationen über eine Liegenschaft, insbesondere die Eigentumsverhältnisse (Blatt B), bestehende Belastungen wie Hypotheken oder Dienstbarkeiten (Blatt C) sowie grundstücksbezogene Daten (Blatt A).

Sein Zweck ist es, Rechtssicherheit und Transparenz im Immobilienverkehr zu gewährleisten. Aufgrund seiner gesetzlichen Regelungen und Prinzipien kann man im guten Glauben darauf vertrauen, dass die eingetragenen Rechte als richtig und vollständig gelten.

Der Grundbuchsauszug sowie die zugehörigen Urkunden werden bei einer Immobilienbewertung genau geprüft.

1.2. Warum ist der Grundbuchauszug wichtig?

Der Grundbuchauszug spielt eine zentrale Rolle im Immobilienverkehr und der Rechtssicherheit. Er dient als verlässliche Informationsquelle über die Rechtsverhältnisse an einer Liegenschaft und ist in zahlreichen Situationen erforderlich:

• Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie: Käufer können sich über Eigentümer, Belastungen und bestehende Rechte informieren, um rechtliche Risiken zu vermeiden.

• Bei der Finanzierung durch Banken: Kreditinstitute verlangen den Grundbuchauszug, um eingetragene Hypotheken oder Belastungen zu prüfen, bevor sie eine Immobilienfinanzierung gewähren.

• Für Notare, Rechtsanwälte und Steuerberater: Diese Berufsgruppen nutzen den Grundbuchauszug für Vertragsgestaltungen, Erbschaften, Scheidungen oder steuerliche Bewertungen.

• Zur Durchsetzung oder Absicherung von Rechten: Bestehende Dienstbarkeiten (z. B. Wegerechte) oder Pfandrechte sind darin vermerkt und helfen, Eigentums- und Nutzungsrechte zu sichern.

• Für öffentliche Stellen und Behörden: Etwa bei Widmungsfragen, Enteignungen oder der Feststellung von Eigentumsverhältnissen.

Da das österreichische Grundbuch den öffentlichen Glauben genießt (§ 26 GBG), kann sich jeder auf die eingetragenen Rechte verlassen. Damit schützt der Grundbuchauszug vor Unsicherheiten und erleichtert rechtliche und wirtschaftliche Entscheidungen im Immobilienbereich.

1.3 Die Prinzipien des Grundbuchs

Das österreichische Grundbuch folgt mehreren zentralen Prinzipien, die für Rechtssicherheit und Transparenz im Immobilienverkehr sorgen. Diese Grundsätze regeln, wie Eintragungen erfolgen und welche rechtliche Wirkung sie haben.

• Eintragungsprinzip

  Rechte an Liegenschaften (z. B. Eigentum, Dienstbarkeiten, Hypotheken) entstehen, ändern sich oder erlöschen grundsätzlich erst durch die Eintragung ins Grundbuch.

• Öffentlichkeitsprinzip

  Das Grundbuch ist ein öffentliches Register. Jeder kann Einsicht nehmen oder einen Grundbuchsauszug anfordern – es ist kein „berechtigtes Interesse“ erforderlich. Dadurch ist sichergestellt, dass alle wesentlichen Informationen über eine Liegenschaft transparent zugänglich sind.

• Vertrauensprinzip

  Die Eintragungen im Grundbuch gelten als richtig und vollständig, solange nicht das Gegenteil bewiesen wird. Wer in gutem Glauben auf das Grundbuch vertraut, wird in seinen Rechten geschützt.

• Prioritätsprinzip

  Die Reihenfolge der Eintragungen im Grundbuch bestimmt deren Vorrang. Wer ein Recht zuerst eintragen lässt, hat Vorrang gegenüber später eingetragenen Rechten. Dies ist besonders bei Hypotheken und Dienstbarkeiten relevant.

• Antragsgrundsatz

  Eintragungen im Grundbuch erfolgen nicht automatisch, sondern nur auf Antrag. Ohne eine aktive Antragstellung durch eine berechtigte Person (z. B. Eigentümer, Notar, Rechtsanwalt) nimmt das Grundbuchgericht keine Änderungen vor.

• Bestimmtheitsgrundsatz

  Der Bestimmtheitsgrundsatzbesagt, dass bücherliche Rechte nur an bestimmten Grundbuchskörpern bestehen können.

• Legalitätsgrundsatz

  Das Grundbuchsgericht prüft alle Anträge auf Eintragung hinsichtlich ihrer Rechtskonformität. Unzulässige oder fehlerhafte Eintragungen werden nicht vorgenommen. Dadurch wird verhindert, dass unrechtmäßige Rechte oder falsche Eigentumsverhältnisse ins Grundbuch gelangen.

1.4. Wer kann einen Grundbuchauszug einsehen und wie bekommt man ihn?

Da das Grundbuch ein öffentliches Register ist, kann grundsätzlich jeder einen Grundbuchsauszug anfordern, ohne ein berechtigtes Interesse nachweisen zu müssen. Der Auszug ist beim zuständigen Bezirksgericht erhältlich oder über das digitale Grundbuch (z. B. über Notare oder Online-Portale) abrufbar.

Die zugehörigen Urkunden können ebenso beispielsweise über einen Onlinedienst

Grundbücherliche Urkunden wurden erst ab dem Jahr 2006 digitalisiert. Ältere Urkunden müssen beim zuständigen Gericht erhoben werden.

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2. Gliederung und Bestandteile des Grundbuchauszugs

Ein Grundbuchauszug ist kein willkürlich zusammengestelltes Dokument, sondern folgt einer klaren und standardisierten Struktur. Diese sorgt für Übersichtlichkeit und stellt sicher, dass alle relevanten Informationen zu einer Liegenschaft einfach auffindbar sind.

Ein vollständiger Grundbuchauszug enthält folgende wesentliche Informationen:

• Die Grundstücksdaten: Hier sind die Katastralgemeinde, Einlagezahl (EZ) und die betroffenen Grundstücksnummern angegeben. Diese Daten helfen, eine Liegenschaft eindeutig zu identifizieren.

• Eigentumsverhältnisse: Der Auszug zeigt, wem die Liegenschaft gehört und in welchen Anteilen sie gegebenenfalls aufgeteilt ist.

• Belastungen und Rechte Dritter: Eingetragene Hypotheken, Dienstbarkeiten (z. B. Wegerechte) oder andere Pfandrechte sind hier dokumentiert.

• Sonstige Anmerkungen: Besondere Hinweise oder Einschränkungen, die die Liegenschaft betreffen, wie etwa Vermerke zu laufenden Rechtsstreitigkeiten.

Jeder dieser Punkte hat eine eigene Bedeutung und kann sich erheblich auf die Nutzungsmöglichkeiten oder den Wert einer Immobilie auswirken. Diese Informationen werden in einzelnen "Blättern" strukturiert.

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3. Die einzelnen Blätter im Detail

3.1. Aufschrift

Die Aufschrift bildet den obersten Teil eines Grundbuchauszugs und enthält grundlegende Informationen zur Identifikation der Liegenschaft. Diese Angaben sind notwendig, um eine Immobilie eindeutig zuordnen zu können.

Wichtige Bestandteile der Aufschrift:

1. Katastralgemeinde (KG)Jede Liegenschaft ist einer Katastralgemeinde zugeordnet. Die Katastralgemeinde ist eine Verwaltungseinheit, die für die Einteilung von Grundstücken in Österreich genutzt wird. Jede KG hat eine eindeutige Nummer und Bezeichnung.

2. Einlagezahl (EZ)Die Einlagezahl ist eine fortlaufende Nummer, unter der eine oder mehrere Grundstücke im Grundbuch zusammengefasst sind. Eine Einlagezahl kann mehrere Grundstücke umfassen, die jedoch alle zu derselben Katastralgemeinde gehören müssen.

3. Grundstücksnummer(n)Jedes Grundstück innerhalb einer Einlagezahl hat eine eigene Grundstücksnummer. Diese dient zur weiteren Identifikation der einzelnen Grundstücke.

4. GerichtssprengelDas für die Liegenschaft zuständige Grundbuchsgericht wird ebenfalls in der Aufschrift angeführt. Dieses Bezirksgericht ist für Eintragungen, Änderungen und Einsichtnahmen in das Grundbuch zuständig.

5. Art des GrundbuchskörpersIn der Aufschrift kann auch angegeben sein, ob es sich bei der Liegenschaft um ein Grundstück im Alleineigentum, eine Wohnungseigentumseinlage oder eine land- und forstwirtschaftliche Liegenschaft handelt.

   
   

3.2. Blatt A: Die Grundstücksdaten

Blatt A1: Das Gutsbestandsblatt 

Im Blatt A1 werden die Grundstücke aufgelistet, die unter einer Einlagezahl (EZ) zusammengefasst sind. Es enthält folgende Informationen:

• Grundstücksnummer: Jedes Grundstück hat eine eindeutige Nummer innerhalb der Katastralgemeinde.

• Grundstücksfläche: Die Größe des jeweiligen Grundstücks wird in Quadratmetern angegeben.

• Nutzungsart: Gibt an, wie das Grundstück genutzt wird, z. B. Baufläche, Grünland, Wald oder landwirtschaftliche Fläche.

• Katastralgemeinde: Verwaltungseinheit, in der sich das Grundstück befindet.

• Zusätzliche Eintragungen: In manchen Fällen gibt es besondere Hinweise, z. B. ob eine Parzellierung oder Zusammenlegung von Grundstücken stattgefunden hat.

Blatt A1 gibt eine Gesamtübersicht über die Grundstücke, die zu einer bestimmten Einlagezahl gehören. Besonders im Kaufprozess ist es wichtig, zu wissen, welche Grundstücke tatsächlich zur Liegenschaft gehören und welche Nutzungsarten vorliegen.

Blatt A2: Das Lastenblatt

Im Blatt A2 werden öffentliche Rechte und Widmungen vermerkt, die auf die Liegenschaft zutreffen. Dazu gehören unter anderem:

• Öffentliche Wegerechte: Falls ein öffentlicher Weg oder eine Straße über das Grundstück führt.

• Wasserrechte: Falls das Grundstück an einen Bach oder Fluss angrenzt und es bestimmte Nutzungsrechte gibt.

• Flächenwidmungen: Gibt an, ob das Grundstück als Bauland, Grünland oder eine andere Widmung gemäß Flächenwidmungsplan geführt wird.

• Sonstige Lasten und Beschränkungen: Zum Beispiel Hochwasserzonen oder Schutzgebiete.

Blatt A2 gibt Aufschluss über mögliche Nutzungseinschränkungen. Wer ein Grundstück erwerben oder bebauen möchte, sollte prüfen, ob es öffentliche Rechte oder Widmungen gibt, die eine uneingeschränkte Nutzung verhindern könnten.

3.3. Blatt B: Eigentumsverhältnisse

Das Blatt B des Grundbuchs gibt Auskunft über die Eigentümer einer Liegenschaft sowie über deren Rechtsverhältnisse. Es ist eines der zentralen Blätter, da es aufzeigt, wem ein Grundstück oder eine Immobilie gehört und ob besondere Einschränkungen für die Eigentümer bestehen.

Welche Informationen enthält Blatt B?

• Name und Geburtsdatum des Eigentümers: Alle aktuellen Eigentümer sind hier mit Namen und Geburtsdatum eingetragen.

• Eigentumsart: Zeigt an, ob es sich um Alleineigentum, Miteigentum oder Wohnungseigentum handelt.

• Eigentumsanteile: Falls mehrere Personen Eigentümer sind, wird ihr jeweiliger Anteil am Grundstück oder der Immobilie angegeben (z. B. je 1/2 bei zwei Eigentümern).

• Eintragungsdatum: Gibt an, seit wann der Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

• Besondere Vermerke: Beispielsweise, wenn das Eigentum auf einer erblichen Berechtigung basiert oder eine besondere Nutzung festgelegt wurde.

3.4. Blatt C: Lasten und Beschränkungen

Das Blatt C im Grundbuch gibt Aufschluss über alle finanziellen und rechtlichen Belastungen einer Immobilie. Dazu zählen Hypotheken, Dienstbarkeiten, Pfandrechte, Vorkaufsrechte sowie gerichtliche Beschränkungen. Diese Eintragungen sind für Käufer besonders relevant, da sie sich direkt auf die Nutzungsmöglichkeiten und den Wert der Immobilie auswirken können.

• Hypotheken und Pfandrechte Eine der häufigsten Eintragungen in Blatt C sind Hypotheken und Grundpfandrechte. Banken sichern sich mit diesen Rechten ab, wenn sie für eine Immobilie Kredite vergeben. Solange der Kredit nicht vollständig getilgt ist, bleibt die Hypothek bestehen. Käufer sollten darauf achten, ob eine Immobilie noch mit offenen Pfandrechten belastet ist, da diese entweder übernommen oder vor dem Kauf gelöscht werden müssen.

• Dienstbarkeiten und Nutzungsrechte Dienstbarkeiten (Servitute) sind ebenfalls häufig anzutreffen. Sie können beispielsweise Geh- und Fahrrechte, Wasserleitungsrechte oder Wohnrechte umfassen. Ein eingetragenes Wegerecht bedeutet etwa, dass Dritte das Grundstück betreten oder überqueren dürfen, was die Nutzungsmöglichkeiten einschränken kann. Auch ein Wohnrecht kann relevant sein, wenn etwa eine Person das Recht hat, lebenslang in der Immobilie zu wohnen.

• Vorkaufsrechte und Belastungsverbote

  Ein Vorkaufsrecht gibt bestimmten Personen oder Institutionen das Recht, die Immobilie vor anderen Käufern zu erwerben. Besonders bei Liegenschaften mit mehreren Miteigentümern oder bei öffentlichen Grundstücken kann dies eine Rolle spielen.Ein Belastungs- und Veräußerungsverbot schränkt die Möglichkeiten des Eigentümers ein, über die Immobilie frei zu verfügen. Oft wird dies bei geförderten Wohnungen oder bei erbrechtlichen Regelungen eingetragen.

• Zwangsversteigerungen und Exekutionen

  Auch Exekutionen oder Zwangsversteigerungen werden in Blatt C eingetragen. Ist ein Eigentümer überschuldet, kann das Grundstück zur Sicherstellung der Forderungen zwangsversteigert werden. Potenzielle Käufer sollten dies besonders genau prüfen, da es Auswirkungen auf den Kaufprozess haben kann.

Warum ist die Prüfung von Blatt C wichtig?

Blatt C gibt einen umfassenden Einblick in alle bestehenden Lasten einer Immobilie. Vor einem Kauf sollte dieses daher genau geprüft werden, um unerwartete Verpflichtungen oder Einschränkungen zu vermeiden. Eine professionelle Grundbuchabfrage hilft, potenzielle Risiken frühzeitig zu erkennen und eine fundierte Entscheidung zu treffen.

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4. Fazit: Die Bedeutung des Grundbuchauszugs

Der Grundbuchauszug ist eines der wichtigsten Dokumente im Immobilienbereich. Er gibt verlässliche Auskunft über die Eigentumsverhältnisse, Rechte, Lasten und Beschränkungen einer Liegenschaft und ist damit die Grundlage für jede sichere Immobilienentscheidung.

Für Immobilienprofis – wie Notare, Rechtsanwälte, Immobilienbewerter oder Makler – ist er ein unverzichtbares Arbeitsmittel, um Transaktionen rechtlich abzusichern, Bewertungen fundiert durchzuführen oder Verträge rechtssicher zu gestalten. Doch auch für Private, die eine Immobilie kaufen, verkaufen oder erben möchten, ist der Grundbuchauszug essenziell. Nur wer die Eintragungen genau versteht, kann rechtliche Risiken vermeiden und gut informierte Entscheidungen treffen.

Egal ob Profi oder Privatperson – der Blick ins Grundbuch schafft Transparenz und gibt Sicherheit. Deshalb sollte der Grundbuchauszug immer der erste Schritt bei jeder Immobilientransaktion sein.

Links

• Allgemeines Grundbuchsgesetz 1955 : https://www.jusline.at/gesetz/gbg