Einleitung
Der Wert einer Immobilie spielt in vielen Situationen eine entscheidende Rolle: Sei es beim Verkauf, bei einer Erbschaft, für eine Scheidung oder zur Absicherung eines Kredits. Doch die genaue Bewertung ist oft komplex, weil viele unterschiedliche Faktoren eine Rolle spielen. Zudem kann der Wert je nach Interessentengruppe stark variieren.

Wer bestimmt den Wert einer Immobilie?
Anders als bei vielen anderen Produkten gibt es für Immobilien keinen festen Preis – der Wert wird letztlich vom Markt bestimmt. Genauer gesagt, von jenen potenziellen Käufern, die in der Immobilie den größten Nutzen sehen.
Beispiel: Eine Familie, die ein Haus mit Garten sucht, wird einem freistehenden Einfamilienhaus in ruhiger Lage anders bewerten als ein Investor, der nach einer Kapitalanlage sucht.
Je nach Ausgangssituation und Käufergruppe kommen daher unterschiedliche Bewertungsmethoden zur Anwendung. Die gängigsten Verfahren sind:
Vergleichswertverfahren: Der Wert wird anhand ähnlicher, kürzlich verkaufter Immobilien ermittelt.
Sachwertverfahren: Der Wert wird auf Basis der Baukosten und des Bodenwerts berechnet.
Ertragswertverfahren: Besonders bei vermieteten Objekten relevant, da es den Wert auf Basis der erzielbaren Mieteinnahmen bestimmt.
Diese Methoden berücksichtigen die Faktoren unterschiedlich und gewichten sie je nach Verfahren.
Die wichtigsten Faktoren der Immobilienbewertung
Faktor 1: Lage
„Lage, Lage, Lage“ – dieser oft zitierte Satz unterstreicht die enorme Bedeutung dieses Faktors in der Immobilienbewertung. Die Lage einer Immobilie beeinflusst nicht nur deren Attraktivität für Käufer und Mieter, sondern auch deren Wert. Eine gut gelegene Immobilie kann einen deutlich höheren Preis erzielen als eine in weniger bevorzugter Lage – selbst wenn es sich um Objekte handelt, die in Größe, Ausstattung und Zustand identisch sind. Was eine "gute" Lage ist, hängt jedoch stark von der Nutzung ab. Das Einfamilienhaus im Gewerbegebiet wirkt genau so deplatziert wie ein Bürokomplex in einem Wohngebiet. Hingegen wirkt ein Einfamilienhaus in einem ruhigen Wohnviertel oder eine Eigentumswohnung in einem beliebten Stadtteil als natürliche Ergänzung der Umgebung und erzielt daher in der Regel einen höheren Wert.
Im Vergleichswertverfahren wird die Lage über die Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien in der Umgebung berücksichtigt.
Beim Ertragswertverfahren geht die Lage indirekt in den Liegenschaftszinssatz ein, der die Attraktivität des Standorts für Investoren widerspiegelt.
Faktor 2: Zustand
Der bauliche Zustand beeinflusst den Wert erheblich - je besser der Zustand, desto höher der Wert.
Ein neu gebautes Gebäude weist in der Regel den bestmöglichen Zustand auf. Mit dem Alter werden aufwändigere Instandhaltungen und Sanierungen notwendig. Allgemein wird einem jüngeren Gebäude ein höherer Wert beigemessen. Ein schlechter Zustand (z.B. durch ausstehende Sanierungsmaßnahmen oder bauliche Mängel) kann auch bei einer jungen Immobilie zu einem erheblichen Wertverlust führen.
In der Immobilienbewertung verweist man gerne auf übliche Nutzungsdauer einzelner Bauteile oder ganzer Gebäudeklassen. Sanierungen und Modernisierungen relativieren jedoch das Alter der Immobilie. Ein gutes Beispiel sind die Gebäude in der Grazer Innenstadt - viele davon wurden vor mehreren hunderten Jahren errichtet. Trotz ihres hohen Alters erzielen diese Gebäude in der Regel sehr gute Preise – nicht zuletzt aufgrund der Lage.
Faktor 3: Ausstattung
Hochwertige Materialien, moderne Haustechnik oder das zusätzliches Badezimmer für die "Master Suite" können den Wert steigern. Es muss jedoch berücksichtigt werden, ob dieser zusätzliche Aufwand auch am Markt entsprechend gewürdigt wird. Werden die Ausstattungen von den typischen Käufergruppen wenig nachgefragt, kann es sein, dass der Sachverständige einen Teil dieses Aufwands abwerten muss.
Auch Extras wie ein Balkon oder eine Garage spielen eine Rolle.
Faktor 4: Ertrag
Besonders bei Anlageobjekten ist die erzielbare Mieteinnahme ein entscheidender Bewertungsfaktor. Höhere Mieten führen zu einem höheren Ertragswert. Hingegen ist dieser Faktor bei Eigennutzern weitgehend irrelevant.
Faktor 5: Nutzungsart
Ob eine Immobilie privat genutzt oder vermietet wird, hat Einfluss auf die Bewertung. Gewerbeimmobilien werden beispielsweise anders bewertet als Wohnimmobilien.
Wenn nicht anders definiert, erfolgt die Liegenschaftsbewertung stets nach dem Prinzip der höchsten und besten Nutzung (‚Highest and Best Use‘). Daher kann es erforderlich sein mehrere Bewertungsmethoden zu unterschiedlichen Betrachtungsweisen anzuwenden.
Faktor 6: Bauwerkskosten
Im Sachwertverfahren wird der Wert der Immobilie anhand der Baukosten und des Alters des Gebäudes berechnet. Die Bauwerkskosten stellen einen wesentlichen Bestandteil dar. Gerade in den letzten Jahren unterlagen die Bauwerkskosten aufgrund turbulenter Marktentwicklungen erheblichen Schwankungen.
Faktor 7: Liegenschaftszinssatz
Dieser Faktor spiegelt das Verhältnis von Ertrag zu Kaufpreis wider und variiert je nach Standort und Risikoeinschätzung. Niedrige Zinssätze signalisieren ein geringeres Risiko für die Immobilie. Im Ertragswertverfahren stellt der Liegenschaftszinssatz jedoch eine maßgebende Rechengröße dar.
Faktor 8: Rechte und Lasten
Grundbuchbelastungen wie Wohnrechte, Wegerechte oder Nießbrauch können den Wert der Immobilie erheblich beeinflussen und müssen bei einer Bewertung berücksichtigt werden.
Welchen Wert hat deine Immobilie?
Die Bewertung einer Immobilie ist ein komplexer Prozess, bei dem verschiedene Methoden und Faktoren berücksichtigt werden müssen.
Wesentlich ist, wie der Markt, also potenzielle Käufer, den Wert der Immobilie einschätzt. Ob Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren – jedes Verfahren berücksichtigt die relevanten Faktoren auf unterschiedliche Weise.
Wenn du wissen möchtest, was deine Immobilie wert ist, hilft eine professionelle Immobilienbewertung, um eine realistische Einschätzung zu erhalten. Gerne unterstütze ich dich dabei!
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