Verkehrswertgutachten
Für eine umfassende und nachvollziehbar dokumentierte Verkehrswertermittlung unter Berücksichtigung der maßgeblichen Grundstückseigenschaften und rechtlichen Rahmenbedingungen.
Wertbestimmende Faktoren
Mehr als Fläche und Quadratmeterpreis.
Ein Grundstück lässt sich erst dann fundiert bewerten, wenn seine rechtlichen, tatsächlichen und wirtschaftlichen Eigenschaften gemeinsam betrachtet werden.
Widmung und Bebaubarkeit
Welche Nutzung ist zulässig? Ob und in welchem Umfang gebaut werden darf, hängt von der Flächenwidmung, den baurechtlichen Rahmenbedingungen und weiteren Vorgaben ab.
Lage und Grundstückseigenschaften
Lage, Erreichbarkeit, Infrastruktur, Größe, Zuschnitt und Geländeverlauf beeinflussen die Attraktivität und die tatsächlichen Nutzungsmöglichkeiten.
Rechte und Einschränkungen
Dienstbarkeiten, bestehende Verträge, Grundstücksgrenzen und Rechte Dritter können Nutzungsmöglichkeiten einschränken und den Wert erheblich beeinflussen.
Widmung und Bebaubarkeit
Was darf auf dem Grundstück tatsächlich entstehen?
Die Flächenwidmung ist eine wesentliche Grundlage für die Beurteilung eines Grundstücks. Sie gibt jedoch noch keine abschließende Auskunft darüber, ob und in welcher Form ein konkretes Bauvorhaben verwirklicht werden kann.
Je nach Grundstück sind insbesondere Bebauungspläne, Bebauungsdichte, Baugrenzlinien, Abstände, Erschließung und weitere öffentlich-rechtliche Vorgaben zu berücksichtigen.
Auch die tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks können die bauliche Nutzung beeinflussen. Ein ungünstiger Zuschnitt, starke Hangneigung oder fehlende Zufahrt können die Verwertbarkeit deutlich einschränken.
Nicht allein die Widmung, sondern die rechtlich zulässige und tatsächlich realisierbare Nutzung ist für die Bewertung entscheidend.
Rechte und rechtliche Verhältnisse
Nicht jede Einschränkung steht im Grundbuch.
Neben den öffentlich-rechtlichen Rahmenbedingungen können auch privatrechtliche Vereinbarungen den Wert eines Grundstücks wesentlich beeinflussen. Dazu zählen beispielsweise Pachtverträge, Dienstbarkeiten, Wegerechte oder Leitungsrechte.
Dabei ist nicht ausschließlich der Grundbuchsstand relevant. Auch bestehende Vereinbarungen oder Rechte, die nicht im Grundbuch eingetragen sind, können berücksichtigt werden müssen. So können sich beispielsweise aus einer langjährigen Nutzung Hinweise auf mögliche, durch Ersitzung entstandene Wegerechte ergeben.
Ebenso ist die Grenzsituation zu beachten. Ein im Grenzkataster eingetragenes Grundstück bietet hinsichtlich des Grenzverlaufs eine andere rechtliche Sicherheit als ein Grundstück, dessen Grenzen lediglich im Grundsteuerkataster dargestellt sind. Bei Unklarheiten können zusätzliche Vermessungsunterlagen oder eine Grenzfeststellung erforderlich sein.
Für eine fundierte Bewertung sind deshalb nicht nur die vorhandenen Unterlagen, sondern auch erkennbare tatsächliche Nutzungen und mögliche rechtliche Einschränkungen von Bedeutung.
Wertrelevante Merkmale
Welche Eigenschaften den Grundstückswert beeinflussen.
Wie stark sich einzelne Eigenschaften auf den Wert auswirken, hängt vom konkreten Grundstück und seinen Nutzungsmöglichkeiten ab.
- Lage und Marktumfeld
- Standort, Nachbarschaft, Infrastruktur, Erreichbarkeit und Nachfrage bestimmen wesentlich, wie attraktiv ein Grundstück für die jeweilige Nutzung ist.
- Widmung und bauliche Nutzung
- Flächenwidmung, Bebauungsvorgaben und sonstige öffentlich-rechtliche Rahmenbedingungen bestimmen, welche Nutzungen zulässig und welche Entwicklungen möglich sind.
- Größe, Form und Geländeverlauf
- Grundstücksgröße, Abmessungen, Zuschnitt, Hangneigung und mögliche Teilbarkeit beeinflussen die praktische Nutzbarkeit.
- Erschließung und Zufahrt
- Die rechtlich gesicherte Erreichbarkeit sowie Wasser-, Kanal-, Strom- und sonstige Anschlussmöglichkeiten sind wichtige Voraussetzungen für viele Nutzungen.
- Grundstücksgrenzen und Rechte Dritter
- Grenzverlauf, Katasterstatus, eingetragene Dienstbarkeiten und mögliche nicht verbücherte Rechte können für die Nutzbarkeit und Rechtssicherheit wesentlich sein.
- Verträge und besondere Belastungen
- Pacht- und Nutzungsvereinbarungen, bestehende Anlagen sowie erkennbare Boden- oder Standortbesonderheiten können zusätzliche wertbeeinflussende Umstände darstellen.
Passende Bewertungsleistung
Welche Bewertung benötigen Sie?
Ob für einen Kauf, Verkauf, eine Vermögensaufteilung oder eine andere Entscheidung: Welcher Umfang der Wertermittlung sinnvoll ist, hängt vom Bewertungsanlass, der konkreten Fragestellung und den verfügbaren Grundlagen ab.