Verkehrswertgutachten
Für eine umfassende, nachvollziehbar dokumentierte Verkehrswertermittlung unter Berücksichtigung der wesentlichen Eigenschaften und rechtlichen Rahmenbedingungen der Liegenschaft.
Haus und Marktwert
Persönliche Bedeutung und Marktwert sind nicht dasselbe.
Ein Eigenheim ist oft über Generationen der Lebensmittelpunkt einer Familie. Es wird erweitert, umgebaut und an persönliche Bedürfnisse angepasst. Damit ist häufig eine besondere emotionale Verbundenheit verbunden.
Für den Verkehrswert sind jedoch nicht persönliche Erinnerungen oder individuelle Vorlieben entscheidend, sondern jene Eigenschaften, die am Immobilienmarkt tatsächlich nachgefragt werden.
Deshalb ist zu beurteilen, wie das Haus hinsichtlich Größe, Raumaufteilung, Ausstattung, Zustand und Nutzungsmöglichkeiten den Anforderungen potenzieller Käufer entspricht.
Wertbestimmende Faktoren
Drei Bereiche prägen den Wert eines Hauses.
Die Eigenschaften eines Hauses müssen im Zusammenhang betrachtet werden. Erst dadurch lässt sich seine Marktgängigkeit nachvollziehbar beurteilen.
Nutzung und Marktgängigkeit
Wohnfläche, Raumaufteilung, Ausstattung und Nutzungsmöglichkeiten bestimmen, für welche Käufer ein Haus geeignet ist. Entscheidend ist, wie gut es den Anforderungen des Marktes entspricht.
Bausubstanz und Erhaltungszustand
Bauweise, Bauqualität, Instandhaltung, Modernisierungen und erkennbare Schäden prägen den technischen Zustand und den möglichen künftigen Investitionsbedarf.
Rechtlicher Bestand
Baubewilligungen, Bestandspläne, Fertigstellungs- und Benützungsunterlagen sowie bestehende Rechte und Lasten sind für die Beurteilung der rechtlichen Nutzungsmöglichkeiten wesentlich.
Wertrelevante Merkmale
Was den Wert eines Hauses beeinflusst.
Einfamilienhäuser unterscheiden sich häufig erheblich. Für eine fundierte Bewertung müssen ihre konkreten Eigenschaften und deren Bedeutung für den Immobilienmarkt beurteilt werden.
- Lage und Wohnumfeld
- Eine ruhige Einzellage mit Fernblick kann besonders attraktiv sein. Verkehrslärm, Gerüche oder andere störende Einflüsse können dagegen die Wohnqualität und Nachfrage beeinträchtigen. Auch Infrastruktur und Erreichbarkeit sind wesentlich.
- Größe und Raumaufteilung
- Nicht allein die Wohnfläche ist entscheidend. Auch Anzahl, Größe und Anordnung der Räume, funktionale Grundrisse und mögliche getrennte Wohneinheiten beeinflussen die Marktgängigkeit.
- Bausubstanz und Bauqualität
- Konstruktion, verwendete Baustoffe, Bauausführung und Alter bestimmen die baulichen Eigenschaften. Erkennbare Schäden, beispielsweise Feuchtigkeit, Rissbildungen oder Betonabplatzungen, können auf zusätzlichen Untersuchungs- und Sanierungsbedarf hinweisen.
- Instandhaltung und Modernisierung
- Laufende Wartung, durchgeführte Instandsetzungen und größere Sanierungen beeinflussen den Erhaltungszustand. Besonders relevant können Dach, Fassade, Fenster, Haustechnik, Heizung und energetischer Standard sein.
- Keller, Dachgeschoss und Erweiterungen
- Ob ein Haus unterkellert ist, das Dachgeschoss genutzt werden kann oder Zu- und Ausbauten vorhanden sind, beeinflusst seine Nutzungsmöglichkeiten. Entscheidend sind dabei auch der tatsächliche Ausbauzustand und die rechtliche Zulässigkeit.
- Baurechtlicher Bestand und Rechte
- Der tatsächliche Gebäudebestand ist mit den vorhandenen baurechtlichen Unterlagen abzugleichen. Fehlende Genehmigungen, ungeklärte Nutzungen oder bestehende Rechte Dritter können Nutzungsmöglichkeiten und Wert beeinflussen.
Befund und Bestandsprüfung
Was steht tatsächlich hinter der Fassade?
Zwei Häuser mit ähnlicher Wohnfläche und vergleichbarem Baujahr können einen deutlich unterschiedlichen Wert aufweisen. Neben der Lage und Ausstattung sind insbesondere der tatsächliche Erhaltungszustand, mögliche Mängel und die Übereinstimmung mit dem baurechtlich genehmigten Bestand zu berücksichtigen.
Bei der persönlichen Besichtigung werden die zugänglichen Gebäudebereiche und ihre erkennbaren Eigenschaften aufgenommen. Hinweise auf Bauschäden, Sanierungsbedarf oder besondere Ausführungen werden dokumentiert und im Rahmen des Bewertungsauftrags eingeordnet.
Ebenso wichtig ist die Prüfung der verfügbaren Unterlagen. Dazu zählen insbesondere Bau- und Bestandspläne, Baubewilligungen, erforderliche Fertigstellungs- oder Benützungsunterlagen sowie Nachweise zu Zu- und Umbauten.
Dabei können auch rechtliche Unstimmigkeiten sichtbar werden – etwa ein ausgebautes Dachgeschoss, eine nachträglich geschaffene Wohneinheit oder ein Zubau, dessen Genehmigungsstand ungeklärt ist.
Eine fundierte Hausbewertung verbindet die persönliche Befundaufnahme mit der Prüfung der maßgeblichen technischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Grundlagen.
Passende Bewertungsleistung
Welche Bewertung benötigen Sie?
Ob vor einem Kauf oder Verkauf, bei einer Erbschaft oder einer Vermögensaufteilung: Der geeignete Umfang der Bewertung hängt vom konkreten Anlass, den Eigenschaften des Hauses und der benötigten Aussagekraft ab.